Рынок складов: заметное оживление

На сегодняшний день складская недвижимость является одним из самых перспективных и привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Довольно долго крупные инвесторы не замечали потенциально высокого спроса на этот сегмент и активизировались на нем лишь недавно. Как прогнозируют эксперты, результатом притока инвестиций в этот сектор может стать резкое увеличение объема предложения складских комплексов. Ведь реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня все интенсивнее занимаються как крупные девелоперы, так и логистические компании, которые стоят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». Поскольку рынок торговой и офисной недвижимости постепенно приближается к насыщению, инвесторы все чаще обращают свои взоры на складской сегмент рынка. Так, недавно о своих амбициозных планах строительства крупных комплексов класса «А» заявил ряд компаний, среди которых FIM Group, «Аснова Холдинг», Alacor, «ICT», Kuehne&Nagel, REWICO, «Українські Вантажні Кур’єри», «КомораС» и другие.
Помимо вышеупомянутого фактора, вызывающего интерес к украинскому рынку складской недвижимости, можно добавить, считает президент компании «Астера» Джефри Кокс, выгодное географическое положение Украины, развитие бизнеса и торговли, преобладание спроса над предложением, планы складских операторов по выходу на украинский рынок, небольшой по сравнению с Западом срок окупаемости складских объектов (до семи лет), более низкие затраты на строительство складской недвижимости по сравнению с другой недвижимостью, высокая рентабельность складской недвижимости — до 18—20 % в год.
«Современные потребности в складских помещениях, оцениваемые в размере 1 млн кв. м, не удовлетворяются существующим предложением. Это связано с тем, что если недавно пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в Киеве. Перечень услуг, оказываемый логистическими центрами, постоянно увеличивается, а с ростом конкуренции соответственно возрастает их качество. Вследствие развития бизнеса в Украине предприниматели стремятся к мультиформатности, предпочитая складской комплекс, в который входит производство, склады, а также офисные помещения и стоянка для автомобилей», — отмечает эксперт.
Учитывая огромный спрос на склады, считают специалисты, компании, которые в числе первых осуществят крупные вложения в складской бизнес и предоставят в конечном итоге качественный продукт, смогут стать бесспорными лидерами на рынке. К тому же в ближайшие лет десять они не будут иметь серьезных конкурентов.
Не далее чем на 30 километров
Предпочитаемым местом размещения производственно-складских помещений, отмечают эксперты, является 30-километровая зона за пределами Киева, - здесь близкое расположение транспортных магистралей гарантирует возможность поставки сырья и вывоза продукции.
По мнению заместителя директора компании «ГЛД - Инвест Украина» Александра Кравченко, наибольший спрос приходится на Бориспольское, Житомирское и Одесское направление.
«Это объясняется отличной пропускной способностью транспорта, приближенностью к магистральным трассам. Стоимость участка зависит от целевого назначения, отдаленности от основной дороги, готовности пакета документов к продаже. К примеру, на Окружной дороге можно приобрести участок для промышленной застройки, который выходит на фасад, стоимостью от $6500 до 9000 за сотку. В то же время земля в километровой зоне от этого места и целевым назначением ОСГ будет стоить от $1500 за сотку», - утверждает эксперт.
Основных пользователей промышленно-складских помещений, считают эксперты, можно разделить на три категории. К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5—10 тыс. кв. м для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1—3 тыс. кв. м. Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв. м, относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости.
Особо дефицитными являются склады площадью от 1 500 до 4 000 кв. м, свободные склады такого метража в Киеве в настоящее время отсутствуют. Не удовлетворен спрос на высококачественные, складские помещения с полезной площадью более 10 тыс. кв. м.
Сегодня можно отметить действующие и строящиеся логистические комплексы:
•     Житомирское направление — логистический центр компании «Р1М Огоир» площадью27000 кв. м;
•     Днепропетровское — логистические комплексы «НСМ Огоир» площадью около 22000 кв. м в Обухове;
•     Одесское — логистический центр «Калиновка» на территории 40 га и логистический центр «НСМ Огоир» в Чабанах площадью100000. кв. м;
•     Харьковское — логистический парк Global City на 136000 кв. м;
•     Московское — логистический комплекс компании Raben;
•     Варшавское — складской комплекс под Гостомелем площадью 40000 кв. м компании
Предложение мизерно
Емкость рынка складской недвижимости на начало 2006 г. составила 1 млн кв. м, из которых профессиональные объекты занимают около 100-150 тыс. кв. м.
Учитывая ежегодное расширение розничного рынка до 15 %, выход инвесторов на украин¬ский рынок продолжится. В ближайшие три года планируется строительство 350 тыс. кв.м складских помещений по заказу операторов розничной торговли.
Рынок складской недвижимости сегодня делится на непосредственно склад и комплекс логистических услуг. Постепенно традиционные склады утрачивают свою актуальность, обретая значение риелторского и логистического объекта одновременно. Предложений по продаже самих складов очень мало. Чаще всего склады предлагаются в составе целостно-имущественного комплекса либо на территории предприятий. В настоящее время данный вид предложения выгоден и популярен, поскольку полностью учитывает потребности бизнеса. При этом предложения по аренде складов составляют 70 % в общей структуре рынка.
На сегодняшний день на рынке складской недвижимости Украины работает не более 20 профессиональных компаний, причем большинство из них — логистические компании и трейдеры.
Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке складской недвижимости, перед многими фирмами, деятельность которых в той или иной степени связана с хранением продукции, возникает вопрос, что все-таки выгоднее: купить, арендовать или построить собственный склад.
Арендовать складские помещения, считает Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions, выгодно фирмам с невысоким товарооборотом, торгующим сезонным товаром, при выходе на новый рынок. В этом случае не нужно вкладывать средства в развитие и содержание складского хозяйства. К тому же при необходимости можно быстро переехать в другой район.
Иметь собственный склад, по словам эксперта, выгодно компаниям со стабильными объемами продаж или выпуском специфической продукции, для хранения которой необходимы определенные условия. Это могут быть определенные виды продуктов питания, например те, которые требуют холодильного оборудования, бытовая техника, фармацевтические препараты и прочее.
Проекты, заявленные в I полугодии 2006 г.
•     Компании «СавCервис-Центр» и «Комора-С», входящие в «Аснова Холдинг», намерены построить 35 тыс. кв. м складских помещений в Киевской области. Строительство складов будет вестись в течение двух-трех лет,и все они будут класса А.
•     Австрийская инвестиционная компания Immoeast Immobilen Anlagen AG совместно с украинской инвестиционно-девелоперской компанией А1асог намерена осуществить два проекта. Один из них - многофункциональный комплекс «Алакор Бизнес Парк Сити» - будет расположен на пересечении Столичного шоссе и ул. Заболотного. Предполагаемая общая площадь комплекса – 51600 кв.м. Комплекс будет состоять из складских
Помещений класса «А» площадью 19500 кв. м с пристроенными офисными помещениями площадью 12600 кв.м и 2910 кв.м в мезонине, а также 6-этажного отдельно стоящего офисного здания площадью 16 500 кв. м. Второй проект — складской комплекс «Алакор Логистический Парк Обухов» будет расположен на Днепровском шоссе в 9 километрах от Окружной дороги. Планируется построить 112000 кв. м. складских помещений класса «А» и как минимум 8 000 кв. м помещений в мезонине.
• Бельгийская компания «Лайбрехт энд Вуд» и ее дочернее предприятие «Юнайтед Девелоперс-Польша» заявила о выходе на украинский рынок логистической недвижимости. Компании подыскивают в Киеве участок 10-30 га для сооружения логистического центра. В дальнейшем компания рассматривает возможность сооружения гипермаркета на участке площадью до 20 га. Компания «Лайбрехт&Вуд» реализовала несколько инвестиционных проектов в Польше И Румынии. Объем инвестиций в Румынии составил EUR 84 млн, в Польше реализуются проекты на общую сумму EUR 4,7 млн.
Арендные ставки растут
В течение первого полугодия 2006 г. уровень цен на складские помещения повысился на 5—10 %. Нынешние арендные ставки на профессиональные склады класса «А» и «В» составляют $10—14 за кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов. Перепрофилированные производственные помещения с отоплением и необходимыми инженерными коммуникациями стоят $7—9 за кв. м. Аналогичные складские помещения в пригороде — $5—6 за кв. м. А наиболее низкокачественные складские площади (неотапливаемые бывшие производственные помещения, подвалы, гаражи) сдаются в аренду от $3 до $5 за кв. м.
Срок заключения договоров аренды на подобные объекты чаще всего составляет до одного года. Однако уже сейчас четко прослеживается тенденция к увеличению сроков арендных договоров — от 5 до 10 лет. Объясняется это тем, что девелопер, привлекший для осуществления проекта кредитные ресурсы, несет определенные риски, которые существенно возрастают при частой смене арендаторов.
Как отмечает Д. Кокс, уровень арендных ставок на промышленно-складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика обходится дороже.
Универсальной формулы не существует
Несмотря на достаточно интенсивное развитие рынка складской недвижимости, по словам С. Карамнова, до сих пор существуют два разных понятия «склад». «В старом, советском понимании — это место для хранения продукции. Современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, то есть склад рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не залеживаться, скапливаясь в одном месте. Западные компании давно руководствуются этим принципом, поэтому инфраструктура поддержки их бизнеса основана на логистике. В Украине же фактор логистической эффективности пока не стал решающим, но в отдельных отраслях логистика очень развита. Эффективные логистические технологии позволяют увеличить скорость обращения товара, сократить площадь хранения», - утверждает эксперт.
По большому счету, по мнению С. Карамнова, универсальной формулы идеального склада не существует. «Успешное решение возможно при комплексной проработке каждого элемента — территории, зоны складских помещений, технического оснащения, температурного режима. Например, для определения требований к полам необходимо оценить параметры предполагаемой складской техники. Современная скоростная техника имеет металлические колеса с тонким слоем резины, и появление трещины или выбоины в полу создает ударный эффект. В результате возможны несчастные случаи, повреждение товара, замедление и даже остановка складских операций. Другой важный момент — система пожаротушения, которая не должна приводить к порче товаров», — говорит он.
Требования к складам у разных отраслей различны, поэтому для каждой отрасли должны быть найдены свои оптимальные решения. В случае строительства склада для сдачи в аренду, по словам С. Карамнова, гораздо сложнее определить оптимальные параметры постройки. Это очень важно, поскольку подобные проекты требуют больших инвестиций, а построенная недвижимость должна оставаться ликвидной на протяжении длительного периода. «К сожалению, у нас нельзя полностью ориентироваться на западные стандарты. Слепое перенесение западных проектов в Украину осложнено несовпадением требований ГОСТов и СНиПов. К тому же отдельные конструктивные решения вообще не могут быть согласованы у нас в стране. Некоторые западные проекты не подходят для наших климатических условий», — отмечает эксперт.
Основными параметрами, определяющими привлекательность промышленно-складского комплекса, сегодня, по словам специалиста, являются его месторасположение и квалифицированное обслуживание. Желаемые требования, которым должен отвечать современный склад, следующие:
•     полный комплекс услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
•     современная техника и технологии обработки грузов;
•     многоярусное  хранение,   позволяющее экономно расходовать имеющиеся площади;
•     достаточное количество погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
•     совершенная система управления складом, позволяющая генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
•     страхование груза за счет логистического оператора;
•     системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
•     коммуникации и связи.
В последнее время, по словам С. Карамнова, на рынке складов наметилась тенденция микширования (совмещения офисно-складских комплексов). Правда, строительство офисно-складских комплексов характерно только для класса В. Расположение в одном месте офиса и склада создает дополнительные удобства для деятельности фирмы при более низких ставках на площади. Развитие комплексов повлекло за собой создание многофункциональных деловых городков.

FIM Group