Обзор рынка элитной жилой недвижимости Киева
Последние несколько лет в Украине знаменуются ускоренным развитием сегмента недвижимости, ростом цен на квартиры, и, соответственно, повышением инвестиционного интереса к данной сфере. В 2007 году объемы строительных работ в Украине составили 53 миллиарда 524 миллиона 600 тысяч гривен, увеличившись по сравнению с 2006 годом на 15,8% (данные Государственного комитета статистики Украины). В 2007 году в Украине было введено 10,244 млн. кв. м жилья, что на 18,7% превышает показатель 2006 года. Так, в прошлом году было построено 95 тыс. квартир, что на 15,9% выше уровня 2006 года, однако, на 66% меньше, чем в 1990 году (279 тыс.). Почти треть всеукраинского объема всего строительства в минувшем году пришлось на Киев. За год объемы строительства в столице достигли более 16 млрд. грн, увеличившись более чем на 26% по отношению к 2006 году. Стоит отметить также активное развитие в последние пару лет не жилой недвижимости, а коммерческой. Если ранее наблюдался значительное количество проектируемых объектов жилья, то с 2006г. наблюдается увеличение количества коммерческих проектов (к примеру, по данным компании Соцмарт, если на градостроительном совете в 2005г. было 74,6% проектов жилых новостроек, то в 2007г. уже всего лишь 31,5% проектов от общего количества - в данной статистике принимаются во внимание заседания градостроительного совета, не секции).
Такую же ситуацию мы видим и на рынке уже строящегося жилья - в 2007 году в столице построено около 1,1 млн. кв. м. нового жилья — на 200 тыс. квадратов, или на 20% меньше, чем в 2006 году. Можно и на будущее прогнозировать такую тенденцию, особенно, после замедления роста цен на квадратный метр жилой недвижимости в 2007г. Хотя в 2008 году киевская власть обещает ввести в эксплуатацию почти полтора миллиона квадратных метров жилой площади - а это приблизительно 20 тыс. квартир. Инвесторов теперь для строительства больше привлекает коммерческий сектор - где срок окупаемости проекта длиннее, но и прибыльность выше. Единственный вид жилой недвижимости, который характеризуется постоянным стабильным развитием, является элитное жилье, что обусловлено постоянным спросом обеспеченного слоя населения на дома высокого уровня. В столице Украины сконцентрировано значительное количество платежеспособного населения, и именно в Киеве в первую очередь возводятся в последние годы новые жилые дома, претендующие на элитность.
Согласно недавнему отчету специалистов компании Globalpropertyguide (английское аналитическое риелторское агентство), в котором сравнивались цены на жилье в 100 городах мира. Киев занимает 21 место в списке самых дорогих городов планеты по стоимости жилой недвижимости (со средней ценой в $4152 за кв.м. - в апартаментах не менее 120 кв. м в центре города, что частично и соответствует понятию элитного жилья). При этом и качество жизни, и качество жилья в Киеве по многим параметрам уступает европейским и американским. Стоит отметить, что год назад по уровню зарплат Киев занимал 62-ое место среди 70 столиц мира. Из стран постсоветского пространства Киев обогнала лишь Москва ( занимает 3 место в рейтинге). В аналогичном рейтинге аренды жилья, составленного той же компанией, Киев вошел в десятку «лучших», заняв девятое место (месяц жизни в элитных апартаментах в Киеве обойдется арендатору в $3722)
В Украине существует несколько классификаций жилой недвижимости, но пока не одну из них нельзя назвать общепринятой. В 2006г. была создана классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации. Для определения класса жилья разработчики использовали более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации. Разграничение различных сегментов жилья должно было устранить попытки различных застройщиков присвоить своим проектам более высокий статус ( и, соответственно, выставлять квартиры на продажу по завышенным ценам). Но и сейчас многие компании позиционируют новостройки как элитные, хотя это не отвечает действительности. Согласно классификации от УСА существует 5 видов жилой недвижимости – «де люкс», «премиум», «бизнес», «эконом», «социальное». По мнению специалистов УСА, лишь первые 2 класса соответствуют понятию «элитное жилье», и объем рынка жилья классов де люкс и премиум в Киеве не превышает 10%-12%.
По мнению компании Соцмарт, к элитным жилым домам, которые находятся в различных стадиях ( введенные в эксплуатацию, строящиеся, проектируемые) можно отнести 28 объектов: Триумф, Альпийский, ЖД на пр. Лабораторный, 6, Граф Толстой, ЖД на бул. Леси Украинки, 7-9, Дельфин, Ambassador, Botanic Paradise, ЖД на ул. О. Гончара, 35, Воздвиженка, Перлина, Consol City, Панорама на Печерске, Подольский пассаж , Дом на Франка, 24А, Капитолий, Липская Вежа, Триумфальная Арка, Софийская брама, Введенский, ЖД на Круглоуниверситетской 5-7 , ЖД на Лабораторном переулке,7 , ЖД на Первомайского 5б, ЖД на Драгомирова , ЖД на Немирова-Данченка , Вознесенский Яр, ЖД на Мельникова 12а, ЖД на Ярославов Валу, 15а. Были созданы подробные паспорта объектов на основе первичной информации. Данные объекты были отобраны согласно классификации от УСА, а также во внимание принимался минимальный ценовой порог стоимости квадратного метра. В данный момент в столице ведется строительство более 300 тыс. квадратным метров элитных домов ( объем рынка строящихся элитных новостроев, 11 объектов). Некоторые аналитики также относят к элитным жилым домам Панораму, ЖД на Круглоуниверситеской 3-5, Жд на Грушевского 9а, Жилые дома на Тургеневской, Златоустовской, т.д.
Ценовую политику застройщиков и девелоперов элитных жилых домов можно назвать хаотичной. Нет системности, ценовые позиции для продажи квартир обычно определяются по субъективным впечатлениям, объективные факторы (месторасположение, вид из окон, наличие отделки квартир, внешняя и внутренняя инфраструктура и т.д.) не всегда принимаются во внимание. Причем цену на квадратный метр элитного жилья нельзя назвать «неподвижной». Уместен значительный торг. А когда квартиры плохо продаются, застройщик сам готов снизить стоимость.
Некоторыми из тенденций на первичном элитном рынке жилой недвижимости в 2007 году можно назвать:
1. Не полное соответствие критериям «элитной недвижимости»
2. Отсутствие зависимости в ценообразовании от объективных факторов
3. Длительные сроки возведения зданий, задержки со сроками сдачи в эксплуатацию на несколько лет.
В силу своей инертности и высокого стабильного спроса, который, по мнению экспертов, будет только расти, сектор элитной недвижимости наименее подвержен разного рода кризисам и проблемам (в том числе и стагнации), с которыми периодически сталкивается рынок недвижимости в целом. Можно прогнозировать и дальнейшее развитие сегмента, с устойчивым объемом рынка нового элитного жилья до 15% от общего объема рынка жилой недвижимости. В связи с общим замедлением роста цен на рынке новостроек, постепенного превышения предложения над спросом, вырастет «борьба» за потенциального покупателя. Здоровая конкуренция между застройщиками, вероятно, приведет и к улучшению качества предлагаемых жилых домов.
