Обзор торговой недвижимости Киева

Прошлый год не привнес существенных изменений в объемы предложения профессиональных торговых площадей в г. Киеве. На конец 2007 г. общий объем арендных площадей в торговых центрах составил более 400 тыс. кв.м. Общий объем площадей ТЦ и ТРЦ составил чуть более 600 тыс. кв.м.

Сегодня на 1000 официальных жителей в Киеве приходится 153 кв.м. профессиональных торговых площадей. Данный показатель остается более низким, чем в Европейских столицах. Для сравнения, в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 400 тыс. кв.м., в Праге – 350 тыс. кв.м. торговых площадей. Киев утрачивает лидерство по показателю насыщенности торговыми площадями даже среди региональных центров Украины, которые раньше существенно от него отставали. В последние годы торговые центры строились и вводились в эксплуатацию в регионах более интенсивно, чем в Киеве. Уже в Днепропетровске на 1000 жителей приходится 150 кв.м., в Николаеве – 140 кв.м. торговых площадей.

В течение 2007 г. рост арендных ставок на торговые помещения составил порядка 50%. Если в средине 2006 г. средняя арендная ставка по торговым центрам Киева составляла $85 за кв.м., то в средине 2007 г. она выросла до $128 за кв.м. В течение 2006 г. арендные ставки выросли на 60%.

Основной причиной роста стоимости аренды торговых помещений является растущий дефицитный спрос, который превышает предложение в 5-7 раз, незначительный прирост объема предложения за последние три года в связи с затягиванием ввода в эксплуатацию новых торговых центров.

Эксперты отмечают, что в 2008 году рост цен на все сегменты коммерческой недвижимости будет продолжаться. В частности, на торговые помещения ожидается прирост на 5-7% в месяц. На офисные помещения цена будет увеличиваться на 3-5% ежемесячно, а на складские — на 6-8%. Такую тенденцию аналитики объясняют наличием довольно большого спроса, а за счет того, что многие объекты, заявленные на 2007 год, так и не были введены, насыщение рынка коммерческих площадей откладывается на более долгий срок.

Как отмечает компания «Соцмарт», Количество коммерческих проектов постепенно увеличивается (в первую очередь офисных, во вторую – торговых, в третью - гостиничных), тогда как потенциальная инвестиционная привлекательность жилых объектов  в г. Киеве уходит на второй план. В таблице представлена динамика, как увеличивается количество торговых объектов ( в 2005г. – 13,2% от общего числа, в 2007г. – 19,4% от общего числа).

По данной таблице можно судить о все большем интересе инвесторов к вложению капиталов в Торговые центры – соответственно, и все больше таких проектов защищают на Градостроительном совете г. Киева. Также стоит отметить, что во все в большем количестве случаев Торговый центр лишь одна из частей функционального наполнения многофункционального комплекса.

К основным тенденциям рынка торговой недвижимости г. Киева эксперты относят:

• Малый объем качественных торговых площадей. В связи с этим популярностью у арендаторов пользуются даже не очень посещаемые и не успешные торговые центры (к примеру, Олимпийский, Европорт, Арена Сити).
• Задержки с вводом в эксплуатацию торговых центров на год-два. В прошлом году были открыты лишь торговые центры Комод и Материк, хотя планировалось большее число – Мега Сити, Блокбастер, Квадрат Аврора, Материк-2, Эспланада, Троицкий и т.д. Теперь их ввод в эксплуатацию перенесен на этот год. В случае же с ТРЦ Троицкий – начат демонтаж объекта в связи с решением футбольных экспертов (будет мешать при проведении матчей на ЕВРО-2012 на Олимпийском стадионе).
• Проблемы с землеотводами. Крупным компаниям тяжело получить участок под застройку, для этого требуется не только наличие значительных финансовых средств для взяток, но и связи ( что б было ясно, кому эти «откаты» вручить). Красноречивым примером может служить шведская компания Икеа, которая уже несколько лет не может получить участок в столице под строительство торгового комплекса Мега. Основными преградами на пути инвесторов, желающих иметь активы в торговой недвижимости на Украине, являются изменение рисков и сроков на согласование проекта, а также подходов в разрешительной системе. В связи с этим иностранные компании предпочитают покупать уже готовые объекты ( как в случаях с Магелланом, Глобусами, Универмагом Украина и т.д.).
• Торговые центры видоизменяются, что видно по строящимся и проектируемым объектам – во-первых, все чаще девелоперы закладывают и развлекательную функцию в объекты, во-вторых, происходит укрупнение самих объектов, в-третьих торговые центры часто лишь одно из составляющих многофункциональных объектов.
• Постепенное перепрофилирование промышленных зон. На ул. Глубочицкой уже ведется строительство коммерческих объектов. Некоторые заводы на Петровке (к примеру, где сейчас располагается Городок или где скоро откроется Auchan) – тоже реконструированы или снесены для строительства торговых центров.
• Постепенный вход в Украину западных ритейлеров (Marks&Spencer, Inditex, merican Apparel, Stockmann and Destseller, Havery Nichols, Debenhams, New Yorker, Carrefour, Deicmann, Leroy Merlin).