Обзор рынка бизнес-центров Киева

Большинство инвесторов в последнее время волнует вопрос, как финансовый мировой кризис и стабильная украинская неразбериха отразятся на развитии недвижимости в Украине, в том числе и в Киеве. Нехватка собственных средств, трудности или отсутствие возможности получения кредитов в банке толкают застройщиков к продаже или к замораживанию реализации своих объектов. В принципе, большинство девелоперов не спешат избавляться от проектов офисной недвижимости, скорее они продают или тормозят стройки жилья.  Пока известно только об остановке строительства на год одного проекта со значительной офисной составляющей – МФК «Миракс Плаза», сообщает «Соцмарт».

В «докризисном» Киеве инвестиционный климат весьма благоприятствовал развитию проектов коммерческой недвижимости. Общая стоимость заключенных в 2007 г. инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине, по оценке операторов, составила около $1 млрд, и 70% из них пришлось на Киев. В 2007 году на рынке профессиональной офисной недвижимости Киева были заключены 3 сделки по купле-продаже бизнес-центров: это покупка БЦ Айсберг (теперь – БЦ Евразия) на ул. Саксаганского и проекта, находящегося на стадии строительства – New Technology Business Center (теперь БЦ Делойт). Третьей сделкой стала продажа БЦ «Подол Плаза» британскому фонду London & Regional Properties. В 2008 году, на октябрь месяц, в Киеве состоялось две крупных инвестиционных сделки, обе в летний период. Голландский девелопер Gooioord B.V. продал свои офисные здания общей площадью около 14 тыс. кв. м. в центре Киеве частному инвестору. Сумма сделки и имя покупателя не разглашается. Проданный портфель включал офисные здания на ул. Михайловской, 11, ул. Богдана Хмельницкого, 48б и 52, ул. Леонтовича, ул. Ивана Франко, 29, 31, 34/33 и 36, а также офисные помещения в зданиях 25, 38 и 40 по ул. Ивана Франко. Офисный центр Horizon Office Towers по ул. Шелковичной в Киеве продан украинской группе, название которой также не разглашается. В результате сделки состоялся обмен офисного центра Horizon Office Towers, общей площадью более 16 тыс. кв. м, на другой актив в виде объекта недвижимости. Разница между рыночной стоимостью двух активов была компенсирована продавцом в виде денежных средств.

В последние несколько лет рынок офисной недвижимости г. Киева развивался быстрыми темпами. На данный момент в столице Украины действует около 106 бизнес центров, общая площадь которых составляет более 1 млн. кв.м. Почти половина действующих профессиональных бизнес-центров располагаются в Центральной Деловой Зоне, 28% - в прилегающей к ЦДЗ зоне, 24% - в отдаленной от ЦДЗ.  

В киевских бизнес-центрах уровень вакантности площадей не превышает 5 %, для класса А — не более 1-2%. Тенденцией последних лет можно назвать ежегодное повышение стоимости аренды квадратного метра в бизнес центрах на 30-40%. В отдельных случаях ежемесячная АС в бизнес-центрах класса «А» перешагнула психологический рубеж в 100 долларов. Кроме самой арендной платы с арендаторов обычно также взимаются деньги за эксплуатационные и коммунальные расходы, аренду паркоместа (в среднем стоимость аренды 200-300 дол. за одно машиноместо в месяц, максимально – 1000дол.), сообщает «Соцмарт». В связи с кризисом на рынке недвижимости, многие потенциальные арендаторы на время приостанавливают свои планы по экспансии или развитию, и, соответственно, на время отказываясь от аренды новых офисных помещений. Иностранные компании-арендаторы тоже на некоторый период ограничивают интерес к киевским рынкам. Все это может привести к зиме к некоторому спаду арендных ставок в офисных центрах.