Рынок складской недвижимости Киева: обзор и прогнозы
По данным аналитической компании Knight Frank, 2011 год не привнес значительных улучшений в сегмент качественной складской недвижимости. В результате роста товарооборота рынок складской недвижимости Киевского региона начал медленно восстанавливаться. Арендные ставки при этом остались на уровне 2010 г.
В 2011 г. в Киеве и Киевской области было введено в эксплуатацию 7 качественных складских комплексов, в том числе три специализированных. Самым крупным из них стал склад для хранения плодоовощной продукции вместительностью более 55 тыс. тонн, реализованный компанией «Фактор консалтс» в с. Мартусовка Бориспольского района.
Общая площадь качественных складских площадей класса А и В (без учета специализированных складских помещений) по итогам 2011 г. составила 947,65 тыс. м2, что на 10% больше уровня 2010 г. В классе А общая площадь объектов достигла отметки в 696,88 тыс. м2, годовой прирост составил 74 тыс. м2. Несмотря на то, что объем нового предложения класса А в 2011 г. превысил значение 2010 г. на 7%, он все еще остается значительно ниже докризисных показателей. Площадь объектов класса В возросла незначительно – до 250,77 м2 (+5%).
Самым крупным объектом, вышедшим на рынок в 2011 г., стал логистический комплекс класса А «Амтел», расположенный в с. Петровское Киево-Святошинского района. Комплекс располагается на земельном участке площадью 17,5 Га. Общая площадь первой очереди комплекса составляет 42 тыс. м2, в том числе 8 тыс. м2 офисных площадей. Реализация второй очереди комплекса запланирована на 2012 г.
Спрос
В течение года спрос на качественные складские помещения оставался на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными показателями 2007-2008 гг. Основные запросы на аренду в 2011 г. поступали от логистических операторов и торговых компаний. Спрос в большинстве случаев формировался за счет сделок по расширению занимаемых площадей и улучшению условий аренды.
В результате переезда ряда арендаторов в качественные складские комплексы доля вакантных площадей в объектах класса А и В снизилась с 20% в первом полугодии 2011 г. до 17% к концу года. При этом в некоторых наиболее востребованных комплексах показатель сократился до 3-5%. В складах с менее удачным расположением уровень вакантных площадей сохраняется на уровне 15-30%.
Наиболее востребованными среди арендаторов оставались логистические комплексы, расположенные в Житомирском и Бориспольском направлениях. Большая часть запросов на аренду складских помещений пришлась на блоки площадью 2-4 тыс. м2.
Общая площадь анонсированных на 2012 г. объектов составляет 93,5 тыс. м2. В случае если все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию, прирост общего предложения качественных складских площадей составит 10%. Таким образом, общий объем качественного предложения может достигнуть 1 041 тыс. м2. Большую часть нового предложения будут составлять логистические комплексы класса А, которые являются сейчас наиболее востребованными.
В среднесрочной перспективе можно ожидать дальнейшего сокращения уровня вакантных площадей за счет поглощения пустующих помещений в действующих складских комплексах.
Аналитики не ожидают значительного роста арендных ставок в 2012 г., так как активность арендаторов все еще остается на низком уровне. За счет индексации уже подписанных договоров аренды может возрасти запрашиваемая ставка на свободные площади в отдельных складских комплексах, однако колебания среднерыночной ставки вряд ли превысят 1-2%.
Девелопмент новых проектов будет зависеть от наличия потенциальных арендаторов, которые смогут гарантировать стабильный доход. Соответственно, новые проекты будут реализовываться преимущественно в формате built-to-suit, так как наличие потенциальных арендаторов дает возможность девелоперам привлечь финансирование в проект и снизить затраты на строительство, а также учесть индивидуальные потребности конкретных клиентов.
В 2012 г. планируется начать строительство Большой кольцевой дороги вокруг Киева, что может стать дополнительным стимулом для девелоперов в плане развития логистических проектов на участках, приближенных к новой кольцевой дороге.
Ссылка на скачивание [Обзор рынка складской недвижимости Киева за 2011 год.pdf]
Источник: Knight Frank
