Обзор рынка гостиничной недвижимости Украины в 2014 году

Еще год назад мировые эксперты прогнозировали рост туристического бизнеса в Украине, а соответственно должен был расти и гостиничный бизнес. Так, по данным Всемирной туристской организации ООН (ЮНВТО, UNWTO) и статистической информации Мирового банка (World Bank) Украина входит в первую 20 стран-лидеров мира по объемам привлечения туристов. Ежегодно нашу страну посещает более 20 млн. гостей из других стран. Согласно данных Государственной статистической службы, в 2013 году Украину посетили 24,7 млн. человек, что на 1,7 млн. человек больше, чем в 2012 году или на 7,2% в относительном выражении. Наиболее привлекательными городами Украины туристы находили Львов, Одессу, Киев.

Ситуацию усугубил кризис

Ситуация усугубилась в конце 2013 года, когда в Киеве начала накаляться политическая обстановка и посещение города стало опасным для туристов. Немного позже тенденция распространилась и на всю Украину. В итоге туристический и гостиничный бизнес в нашей стране не только перестал развиваться, но и начал работать в убыток. Ситуация отобразилась и на авиаперевозчиках.

"В 1 полугодии 2014 года наблюдалась тенденция к уменьшению объемов авиаперевозок: спад туристической и деловой активности привели к отмене заявленных ранее слотов, снижению загруженности рейсов. По предварительным прогнозам Госавиаслужбы, в 2014 году ожидается снижение пассажиропотока в целом по Украине на 30%", ­– констатирует старший аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Эксперты отмечают, что уменьшилось количество не только иностранных туристов, но и сами украинцы стали меньше путешествовать внутри страны. Все эти факторы оказываю значительное влияние на гостиничный бизнес.

Киевские отельеры считают убытки

Продолжает наблюдаться рост доли номерного фонда гостиниц высокого сегмента (4* и 5*) до 30%. Это происходит в условиях сокращения платежеспособного спроса и введения большинством компаний политики по сокращению затрат. Как результат – дисбаланс спроса и предложения.

"Можно прогнозировать качественные изменения рынка при сохранении количества номеров гостиничного фонда – усовершенствование и реконструкция существующих гостиниц, введенных в эксплуатацию во времена СССР, переход устаревших и несетевых гостиниц под управление национальных и международных сетевых операторов", ­– рассуждает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

На фоне роста конкуренции между гостиницами и падения количества посещающих город туристов, наблюдается недостаточная заполняемость номеров на уровне исторического минимума, что приводит к необходимости коррекции стоимости проживания в виде акций лояльности, подарков, скидок, прямого снижения цен. Также часто отельерам приходится полностью, временно (на ремонт, реконструкцию) или частично (отдельного или нескольких этажей) закрытию управляемых объектов для сокращения расходов и минимизации уровня затрат.

В результате совокупного негативного влияния внешних факторов и падения коэффициента заполняемости, доходность в пересчете на номер в киевских гостиницах продолжает демонстрировать снижение. Учитывая задекларированные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы гостиницы, при существующих экономических и политических проблемах в Украине, ситуация может усугубиться и негативные тенденции к ухудшению показателей продолжатся.

Ценовая политика

Среднее значение стоимости номера по классам 3-5* в динамике демонстрирует устойчивую цикличную тенденцию: после 2 лет спада наступает подъем. В 1 полугодии 2014 года относительно декабря 2013 года средневзвешенное увеличение стоимости по рынку составило +6,0%.

На изменение показателя повлиял рост цен размещения в 5-звездочном (+39,5%) и 4-звездочном (+7,5%) сегментах, снижение в 3-звездочных гостиницах (-6,6%). Размещение в гостиницах Киева сопровождается разнообразными акциями (третья ночь в подарок, бесплатные ранний заезд / поздний выезд / трансфер / завтрак); существенными скидками для корпоративных клиентов и новых постояльцев, специальными "летними" предложениями (прямое снижение цены, дисконты); подарками и поощрениями для гостей.

Постепенное укрепление в Киеве позиций международных операторов также значительно влияет на ценовую политику, ведь каждый желает заманить к себе посетителей, а одним из наиболее влиятельных факторов являются цены. В городе представлены гостиницы под управлением: Hyatt, Carlson Rezidor Hotel Group, InterContinental Hotels Group, Wyndham Hotel Group, Accor hotels, Fairmont Raffles Hotels, Hilton Hotels & Resorts.

Заполняемость номеров

Первое полугодие 2014 года на рынке гостиничной недвижимости Киева отличилось антирекордом. Сворачивание бизнеса и уход с рынка некоторых иностранных компаний, сокращение рабочих мест и падение реальных доходов украинцев, отказ от путешествий и командировок внутри страны и в столицу, способствовали достижению заполняемости действующих гостиниц на уровне исторического минимума. В итоге рынок стал менее доходным, а в некоторых случаях даже убыточным для инвесторов, затягивая или перенося сроки открытия новых объектов.

К тому же, киевский гостиничный рынок становится весьма конкурентным: к и без того избыточному существующему номерному фонду на 2014-2016 годы заявлены к открытию не менее 8 гостиниц категории 3-5 звезд, что увеличит предложение на 1 807 номеров (или 14,9%).

По итогам 1 полугодия коэффициент заполняемости гостиниц 3-5* столицы сократился до 34,9% и оказался на уровне исторического минимума, что приводит к необходимости коррекции стоимости проживания.

В результате совокупного негативного влияния внешних факторов и падения коэффициента заполняемости, доходность в пересчете на номер в киевских гостиницах продолжает демонстрировать снижение. Учитывая задекларированные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы гостиницы, при существующих экономических и политических проблемах в Украине, ситуация может усугубиться и негативные тенденции к ухудшению показателей продолжатся.

Перспективы

Перспективы развития гостиничного бизнеса в Украине тесно переплетаются с туристическим бизнесом. Положительный прогноз вероятен при условии повышения потоков иностранного группового и индивидуального туризма. Эксперты говорят, что Украина имеет высокие оценки и положительные отзывы международных рейтинговых агентств: Globe Spots, National Geographic, Trip Advisor, The Lonely Planet, которые после проведения "Евро-2012" подняли туристические прогнозы страны с "аутсайдер" до "это необходимо увидеть", изменили восприятие Украины до уровня востребованных туристических направлений.

Привлечь туристов поможет восстановление исторической ценности многих городов, а также реконструкция оздоровительных комплексов. Еще одним важным моментом считают проведение различных международных мероприятий, которые лишний раз заявляют об Украине в мире.

Правда пока основным фактором привлечения туристов в Украину является стабилизация ситуации на востоке. Все-таки это значимый фактор, который уже привлек негативное внимание к нашей стране. Поэтому туристы начнут активно посещать Украину только, когда будут уверенны в своей безопасности находясь в стране.