
Рынок недвижимости Украины: итоги 2014 года
Результаты работы рынка недвижимости в уходящем году оказались гораздо хуже прогнозируемых. Так, на первичном рынке жилой недвижимости аналитики зафиксировали резкое сокращение количества сделок. Причины — панические настроения потенциальных покупателей, удорожание жилья на 40-80% и отсутствие кредитования. Не лучше обстоят дела и в сегменте коммерческой недвижимости: вакантность торговых и офисных центров растет, а гостиницы зафиксировали самую низкую заполняемость за последние десять лет.
В следующем году девелоперам и строителям легче не станет.
Строителей не остановить
В 2014 г. застройщики ввели в эксплуатацию на 30% больше жилья по сравнению с прошлым годом, рассказал «Капиталу» заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Исаенко. «Такие темпы роста отрасль показала за девять месяцев и, на мой взгляд, они сохранятся до конца года», — сообщил он. В 2013 г., по данным Государственной службы статистики, без учета самостроев, было построено 8,2 млн кв. м жилой недвижимости.
Но покупательский спрос все равно не успевает за предложением. По данным компании Arpa Real Estate, за 11 месяцев в Киеве было продано 11,9 тыс. квартир (7,3 тыс. — на первичном рынке и 4,6 тыс. — на вторичном), тогда как за январь-ноябрь
Сокращение продаж связано с несколькими факторами: отсутствием кредитования, нестабильной политической и экономической ситуацией в стране, а также удорожанием жилья. Около 60% застройщиков привязывают цены на недвижимость к курсу валют, говорил ранее почетный президент девелоперской компании «Столица» Игорь Лысов. Эти игроки, как правило, привлекают финансирование в валюте преимущественно у крупных частных инвесторов или в банках. «Процентные ставки в долларах и евро ниже, чем в гривне», — поясняет коммерческий директор девелоперской компании «Нест» Константин Браво. Цены на квартиры у них выросли с начала года на 50-70%.
На 30-40% поднялась в цене недвижимость у компаний, которые не ориентируются на курсовые колебания. Таким образом строительные организации учитывают повышение стоимости топлива и импортных материалов.
Застройщики попросту не смогли оперативно отреагировать на тенденцию резкого сокращения продаж. «Работы по домам, которые вводятся в эксплуатацию в этом году, были начаты три года назад: около года занимает проектирование и два года — строительство», — отмечает Браво.
Сложная ситуация
Сокращение активности зафиксировали и на рынке коммерческой недвижимости.
По прогнозам консалтинговой компании JLL, до конца года вакантность киевских офисных центров составит 23%, тогда как в начале
До конца года в Киеве будет пустовать 9% торговых площадей, тогда как в начале текущего года большинство успешных проектов были заполнены, а вакантность в среднем по рынку составляла 1,7%. Многие ритейлеры приостановили реализацию своих планов развития, а другие и вовсе ушли из Украины. Например, в этом году свои торговые точки закрыли одежные сети Bosco Sport, Esprit, OVS, River Island, обувная Minelli и пр.
Отельный сегмент не стал исключением в общей негативной тенденции. «Такого низкого показателя в гостиницах я не припомню», — признается исполнительный директор Ассоциации звездочных гостиниц Дмитрий Прохоров. По его прогнозам, в уходящем году средняя заполняемость столичных трехзвездочных гостиниц составит 40-42%, а четырех- и пятизвездочных — 32-35%. Ранее эти показатели не опускались ниже 50%.
В Украину туристы практически не едут, делится вице-президент по гостиничному бизнесу компании VS Energy («Премьер Палас», «Ореанда», «Харьков Палас Отель», «Прага Палас Отель» и пр.) Олег Болотов. «В некоторых гостиницах на их долю приходится около 40% от общего числа гостей», — констатирует он. Согласно данным Управления туризма Киевской горгосадминистрации, за девять месяцев нынешнего года Киев посетили около 1 млн туристов, что на 40% меньше по сравнению с тем же периодом
В сегменте складов ситуация на протяжении года практически не изменилась: как и два года назад, под Киевом пустует каждое третье помещение.
Значительные уступки
Сложившаяся ситуация вынудила девелоперов идти на уступки своим клиентам. Чтобы удержать арендаторов, нужно выработать комплексный подход: предоставлять скидки, проводить различные маркетинговые программы (розыгрыши, фестивали детские праздники и пр.) которые позволят привлечь посетителей и увеличить товарооборот арендаторов. «Ввиду большой стоимости инвестиций в новый магазин и высоких рисков арендаторы очень осторожны в открытии новых объектов», — отмечает директор по аренде девелоперской компании Arricano Real Estate Юлия Счастливая.
По словам Олега Болотова, официальные цены на проживание стабилизировались. «Но уже после первого звонка можно получить 10%-ю скидку, а при согласовании с генеральным менеджером — 50%-й дисконт», — добавляет Дмитрий Прохоров. Генеральный директор группы компаний «Ультра» (сети Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров рассказывает, что большинство торговых центров пошли на уступки арендаторам и зафиксировали ставки (аренда во многих проектах установлена в валюте) по льготному курсу — 9-11 USD?/?UAH. Таким же образом поступили собственники офисных центров. «Застройщики соглашались фиксировать цены на квартиры по льготному курсу. Например, в начале ноября, в зависимости от строительной компании, он колебался от 11 до 12,5 USD?/?UAH», — поясняет замдиректора по маркетингу строительной компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.
На рынке коммерческой недвижимости девелоперы отложили открытие некоторых проектов на 2015 г. Например, в этом году в Киеве было открыто три торговых центра: «Атмосфера», Appetite и «Проспект» суммарной площадью 60,6 тыс. кв м. По данным консалтинговой компании JLL, это на 46% меньше по сравнению с прошлым годом, хотя еще в январе девелоперы обещали побить все рекорды по сдаче торговых центров в эксплуатацию. Но открытие крупнейших киевских проектов — торгово-развлекательных центров Respublika, BlockBuster mall, Lavina Mall, общая арендная площадь которых составляет 424,5 тыс. кв м, — перенесено на следующий год.
В 2014 г. в столице появилось 92 тыс. кв м новых офисных центров, сказано в исследованиях консалтинговой компании UTG. Это на 26% меньше относительно
Туманные перспективы
Спрос на недвижимость в следующем году будет зависеть от курсовых колебаний и завершения активных боевых действий на востоке Украины. Дмитрий Прохоров считает, что после стабилизации ситуации в стране количество гостей в столичных отелях начнет расти не ранее чем через полгода-год. До этого времени гостиницы вынуждены будут демпинговать, сообщает "Капитал".
Вакантность торговых центров вырастет, полагает управляющий партнер консалтинговой компании UTG Виталий Бойко. Андрей Макаров прогнозирует, что в I квартале