Рынок коммерческое недвижимости: обзор 2016 года
Торговые коридоры в центре Киева после событий на Майдане конца 2013 года – начала 2014 года потеряли многих арендаторов, и до сих пор не восстановили свои позиции в глазах потребителя как зона шопинга.
Кроме того, сложная макроэкономическая ситуация в стране, падение реальной заработной платы и розничного товарооборота, девальвация национальной валюты оказали значительное давление на спрос на помещения стрит-ритейла в центре Киева в 2014-2015 годах. Как следствие, уровень максимальных арендных ставок на центральных улицах Киева за последние два года снизился почти в три раза – до 0,75-0,85 тыс. долл. в год на конец августа 2016 года по сравнению с 2,1-2,2 тыс. долл. за кв. м в год в середине 2014 года.
Эксперты компании JLL сообщили СтройОбзору, что постепенное восстановление макроэкономических показателей с середины 2015 года наряду со снижением арендных ставок создали благоприятные условия для увеличения интереса к центральным локациям со стороны ритейлеров, в том числе локальных игроков, что привело к сокращению объема вакантных площадей. Так, если в августе 2015 года доля свободных помещений на центральных торговых улицах Киева достигала 19,0% и являлась максимальной за последние три года, то по итогам августа 2016 года данный показатель составил 15,5%, тем самым продемонстрировав снижение на 3,5 п.п. за год. При этом рынок еще далек от докризисных показателей 2013 года, когда доля вакантных помещений составляла не более 3%.
Наиболее значительное снижение вакантности за год наблюдалось на улице Архитектора Городецкого (на 5,3 п.п.). На Крещатике и в Пассаже количество свободных помещений за год снизилось на 3,8 п.п. и 3,3 п.п. соответственно. На ул. Заньковецкой динамики показателя отмечено не было, и сегодня этот коридор характеризуется наивысшим числом свободных помещений (26,1%), тогда как на Крещатике пустует 10,3% объектов стрит-ритейла.
Одной из основных причин снижения объема вакантных площадей является рост спроса на помещения стрит-ритейла со стороны заведений общественного питания, в первую очередь локальных игроков. За год доля ресторанов и кафе в структуре арендаторов центральных улиц выросла на 4,0 п.п. – до 25%, причем из каждых 10 новых объектов в этой категории семь открывались на Крещатике.
В структуре заведений общепита, работающих на центральных улицах Киева, лидируют рестораны (43% от числа действующих объектов), кафе (26%) и кофейни (14%).
Открытие большого числа кафе и ресторанов привело к снижению доли fashion ритейла в структуре арендаторов центральных торговых коридоров на 2,0 п.п. за прошедший год – до 39%, при этом магазины одежды и обуви по-прежнему доминируют на этом рынке.
"Уменьшение количества выходов новых брендов одежды и обуви на украинский рынок привело к сокращению спроса на площадки под флагманские магазины в центре города, при этом дебютанты сегодня предпочитают открывать свои первые точки в наиболее успешных ТРЦ, а не в стрит-ритейле. В целом за последний год торговые центры стали привлекательнее для предприятий розничной торговли, что обусловлено более высоким целевым трафиком и конверсией", - подчеркнула руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина) Екатерина Весна.
"В структуре действующих на центральных торговых улицах fashion магазинов лидируют бутики одежды (78%), по 9% помещений занимают магазины обуви и аксессуаров. Стоит отметить, что бренды детской одежды на анализируемых улицах не представлены", - добавила аналитик компании JLL (Украина) Марьяна Супчан.
Также за прошедший период зафиксировано небольшое снижение (на 1 п.п.) доли сферы услуг в структуре объектов стрит-ритейла в центре Киева; в настоящий момент на эту категорию приходится около 12%. Доля этого сегмента сократилась прежде всего за счет реформирования банковского сектора и ликвидации неплатежеспособных банков, что привело к закрытию ряда отделений в центре.
Стоит отметить, что особенностью центральных торговых коридоров Киева, в первую очередь ул. Городецкого, Заньковецкой и Пассажа, является выраженная специализация на люксовых брендах и ювелирных изделиях, что объясняется премиальной локацией и исторически сложившимся спросом. Несмотря на колебания в структуре арендаторов, глобальных изменений в специализации улиц не произошло.
"Мы ожидаем сохранения темпов развития предприятий общепита в среднесрочной перспективе, а также постепенного восстановления спроса со стороны fashion ритейла на центральные торговые коридоры, что будет в первую очередь поддерживаться локальными игроками и уже присутствующими на рынке операторами, - отметилаМарьяна Супчан. – Как следствие, по нашим прогнозам, доля вакантных площадей в центре города может сократиться еще на 3-4 п.п. в течение ближайшего года".
"Несмотря на снижение привлекательности рынка стрит-ритейла для операторов розничной торговли в сравнении с торговыми центрами, ритейлеры по-прежнему рассматривают Крещатик как основную улицу для открытия флагманских магазинов. В Киеве нет другой торговой локации с аналогичным трафиком жителей и гостей города и схожим пулом брендом. Ожидающееся открытие ЦУМа еще более усилит позиции этой торговой улицы и укрепит интерес ритейлеров к Крещатику", - подытожила Екатерина Весна.
