logo
РБК-Украина
Исследования рынков

Рынок коммерческой недвижимости Киева: анализ 2019 года

Что происходит на рынке столичной торговой недвижимости и почему инвесторы пересматривают концепции долгостроев, строительство которых возобновилось.

Столичные ТРЦ уже не будут такими, как раньше. Это подтверждает экспансия мировых брендов, значительное новое предложение торговых площадей, а также склонность потребителей к развлечениям и отдыху во время шопинга.

Оживление после затишья

По сравнению с провальным 2017-м году в Киеве открылось около 130 000 кв. м арендных площадей (GLA), что позволило нарастить общее торговое предложение до более 1,5 млн кв. м. Среди крупнейших прошлогодних открытий — Rive Gauche (GLA — 30 000 кв. м), Мегамаркет Нивки (GLA — 22 000 кв.м), Retail Park Petrivka (GLA — 15 000 кв. м), Smart Plaza Polytech (GLA — 15 000 кв. м).

Бум открытия “торговых площадей” продолжается и в этом году: в январе в эксплуатацию введены еще два новых объекта — Smart Plaza Obolon и Oasis (суммарный GLA составляет почти 20 000 кв. м). Однако даже с учетом этих открытий Киев все еще далек от среднего европейского показателя насыщенности торговыми площадями. Если учитывать “официальное” население украинской столицы, на 1000 жителей приходится лишь 465 кв. м, а если подсчитать количество “неофициальных” киевлян с потенциалом прироста в ближайшие два года, то показатель уменьшится до 300 кв. м на тысячу жителей. Тогда как в столицах европейских соседей он вдвое больше (см. “Обеспеченность…”).

В то же время есть надежда на существенное улучшение этого показателя в течение ближайших двух лет. По подсчетам Константина Олейника, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, заявленный объем перспективного предложения на 2019-20 годы составляет 625 600 кв. м с учетом возобновления строительно-монтажных работ и ввода в эксплуатацию ТРЦ Respublika (см. “Торгово-развлекательные центры, задекларированные…”).

В перечень “перспективных” объектов не вошел ТРЦ Lukianivka, который из-за недостатка финансирования долгое время оставался долгостроем. В конце февраля компания Arricano Real Estate PLC заключила новый кредитный договор с Райффайзен Банком Аваль на 140 млн грн (под 20,55% годовых), которые пойдут на частичное финансирование строительства этого центра. Напомним: строительство ТРЦ Lukianivka (GLA — 47 тыс. кв.м) началось в IV квартале 2013 года и, по словам инвестора, должна завершиться в 2020 годом. Однако, по подсчетам господина Олейника, даже при должном финансировании ТРЦ Lukianivka откроется лишь в 2021 году.

«Lukianivka — наш приоритетный проект, и мы планомерно и последовательно движемся к его реализации, — отмечает Михаил Меркулов, CEO Arricano. — Это событие также сигнализирует международным инвесторам о развитии и перспективах в сегменте коммерческой недвижимости Украины”.

Общую сумму инвестиций еще подсчитывают, но, по словам господина Меркулова, она превысит $100 млн. В проект уже вложено около половины этой суммы. Ожидаемые сроки окупаемости составят восемь лет (тогда как средний срок окупаемости действующих на рынке объектов — 10 лет).

Если планы реализуются и все упомянутые объекты будут запущены, это приведет к первичному насыщению рынка торговой недвижимости. Так, коэффициент обеспеченности торговыми площадями киевлянина вплотную приблизится к аналогичному европейского коэффициента. По подсчетам UTG, потенциал торговых площадей в Киеве превышает 2 млн кв. м, тогда как текущее предложение составляет чуть более 1,5 млн кв. м. То есть потенциал неохваченного спроса в столице оценивается в 564 300 кв. м.

Время качественных изменений

Стоит учитывать, что сейчас на стадии строительства находится значительно большее количество торговых объектов, однако сроки ввода их в эксплуатацию часто являются “плавающими”. Эксперты NAI Ukraine подсчитали: суммарный объем арендных площадей, заявленных к открытию в Киеве в 2019-21 года, составляет почти 1,3 млн кв. м.

«Ожидается не только существенное увеличение, но и качественное изменение рынка торговой недвижимости, поскольку в эксплуатацию вводятся мощные объекты, и часть из них строится в формате доминирующих торговых центров”, — отмечает Виталий Бойко, CEO и основатель NAI Ukraine.

Новые торговые центры пристраиваются к меняющимся потребительским ожиданиям: из точек продаж они превратились в центры формирования впечатлений. Такая эволюция позволяет большинству из них наращивать финансовые показатели. Собственно, на этот подход, который называют retailtainment, делают ставку не только американские ТРЦ, но и украинские.

В то же время реализация свежих торговых проектов в Украине проблематична без появления новых брендов. За последние два года на рынок вышло более 40 новых зарубежных брендов. Среди них “акулы” международного ритейла: H&M, Koton, DeFacto, Decathlon ожидается приход IKEA и The North Face.

Также происходит интенсивное расширение торговых сетей, уже присутствующих на рынке ритейлеров. Например, турецкий LC Waikiki в прошлом году открыл 10 новых магазинов Intertop Ukraine, VOVK и JYSK — по 11 торговых точек, ARGO и Arber — по 8. Активно развивались сети сегментов drogerie, техники, ювелирных изделий, товаров для дома и строительства.

“Падение потребительских настроений в странах ЕС, жесткая конкуренция в сегменте одежды и обуви, накопление товарных запасов — все это заставляет транснациональных ритейлеров искать новые рынки сбыта, — рассказывает Константин Олейник. — Поэтому Украина, как одна из крупнейших европейских государств (по площади и количеству населения) с прекрасной логистикой, становится для них лакомым куском”.

Несмотря на существующие политические и экономические проблемы, Украина входит в топ-20 стран для экспансии международных ритейлеров. Кроме того, “натянутые” отношения с РФ провоцируют выход из торговых объектов российских операторов. Это приводит к уменьшению и без того ограниченного ассортимента сетей национального масштаба.

Рента за аренду

Из-за нехватки качественных торговых площадей показатель вакантности за прошлый год упал до рекордно низкого уровня. По данным компании JLL, после длительного уменьшение доли свободных площадей, что наблюдается два года подряд, в IV квартале 2018-го этот показатель стабилизировался на уровне 3,7% (см. “Средняя вакантность…”). Вместе с вакантностью стабилизировалась и стоимость аренды. “В первом полугодии прошлого года арендные ставки выросли на 20% и почти достигли докризисного уровня — $1,14 тыс. за 1 кв. м в год (или $95 за 1 кв. м в месяц), — отмечает Екатерина Весна, начальник отдела торговых площадей компании JLL (Украина). — До конца года арендные ставки стабилизировались”.

Что касается прогнозов на текущий год, то ситуация с арендными ставками будет неоднозначной. По словам Виталия Бойко, в востребованных ТРЦ стоимость аренды торговых площадей вырастет, а менее востребованные объекты, чтобы остановить выход арендаторов, вынуждены будут снижать цены.

Подорожание аренды может остановить появление большого объема новых торговых площадей. Эксперты предполагают: если в этом году новое предложение в столице вырастет хотя бы на 300 000 кв. м, то доля свободных площадей в среднем по рынку увеличится до 13-15%.

При этом топ-менеджеры ТРЦ делают ставку не на увеличение стоимости аренды, а на доходы от оборота арендаторов. Однако конкуренция и дальше будет усиливаться. “В текущем году по количеству введенных жилых объектов в лидеры вышел Киево-Святошинское направление, в частности, села Гатное и Софиевская и Петропавловская Борщаговки, — рассказывает Виталий Бойко. — Исходя из этого, можно спрогнозировать перераспределение пассажирских потоков и смещение интереса потребителей к различным торговых центров”.

В инвесткомпании Dragon Capital, которая за последние два года стала самым активным покупателем на рынке коммерческой недвижимости, тоже ожидают, что в ближайшие годы произойдет перераспределение потоков покупателей, и через это во многих торговых центрах существенно снизятся ключевые показатели.

Клиент требует

В борьбе за клиента торговые центры оказались в ситуации вынужденной трансформации. Они перестали быть местами функционального шопинга и постепенно превращаются в полноценные общественные пространства, где шопинг происходит одновременно с развлечениями, гастрономическими экспериментами, культурными действами и образовательными программами. Это стимулирует рост трафика и продаж даже в периоды отсутствия повышения потребительского спроса в стране. Другой маркер — диджитализация. Молодая аудитория охотно переключается на онлайн, однако это не означает, что отечественные магазины из стекла и бетона резко опустеют.

По статистике европейских стран, доля онлайн-продаж там составляет 25% (общего объема) и увеличивается. В Украине, по разным оценкам, этот показатель находится на уровне 3-5%. Поэтому существенно влиять на развитие рынка торговой недвижимости в Украине онлайн-продажи смогут лет за десять. При этом негласная война между онлайном и офлайном не приведет к победе одной из сторон. Неизбежным результатом станет формат win-win, когда обе бизнес-модели продолжат переформатирования.

Примером формата win-win можно считать выход “чистых” онлайн-ритейлеров в розничную офлайн-торговлю. «Rozetka и Цитрус открывают и расширяют свои сети торговых точек, — отмечает Константин Олейник. — Многие онлайн-магазины одежды открывают шоу-румы, предоставляя покупателям возможность примерить товар»

Не растерять свои позиции на рынке, считает Михаил Меркулов, ТРЦ помогут форматы, построенные на “механике впечатлений”. Как говорил господин Меркулов в одном из интервью, “за последнее десятилетие в сегменте мировой коммерческой недвижимости произошли тектонические сдвиги: уменьшилась торговая функция и выросла развлекательная, образовательная, включая коворкинговые пространства; монофункционал объекта движется в сторону мультифункционала”. То есть только офис или только торговля проигрывают объектам, в которых предусмотрено микс функций.

В то же время скучные магазины-склады отойдут в прошлое. Эти тренды уже учитывают инвесторы, поспешили заявить о строительстве новых мегамолов. А также инвесторы, зашедшие в действующие торговые объекты. Среди них инвесткомпания Dragon Capital, которая в 2017 года приобрела столичный ТЦ Piramida и намерена его улучшить, дополнив развлекательным сегментом. «Мы планируем расширять площади ТРЦ, добавив галерею, развлечения и фуд-корт”, — говорит Наталья Кравец директор подразделения Property Management компании Dragon Capital.

Активно переформатируются и успешные объекты. На днях стало известно о кардинальной реконструкции ТРЦ Dream Town. В апреле закрывается аквапарк Dream Island, потому что на третьем этаже 2-й линии ТРЦ “идет обновление”. Сроки и детали этой реконструкции пока не афишируют, однако известно, что она будет масштабной. Как заявил Гарик Корогодский, совладелец ТРЦ Dream Town, “мы учли современные тренды и вкладываем в реконструкцию сотни миллионов гривен, а за год мы не узнаем Dream Town”.

Инвесторы пересматривают концепции долгостроев. Так происходит с тем же ТРЦ Lukianivka, проект которого разрабатывался около 10 лет назад: в прошлом году британское бюро Сhарman Taylor обновило его концепцию. “В новой концепции мы увеличили фуд-корт и зону развлечений, — рассказывает господин Меркулов. — В частности, fashion-ритейл составит 49% пространства, еда и отдых — 24%, креативные пространства (офисы и коворкинги) — 27%”.

В целом, владельцы закладывают в проект принцип гибкости с возможностью переформатирования коммерческих площадей, чтобы быстро реагировать на изменения потребительских потребностей, что позволит новым украинским ТРЦ не закрываться, как это сейчас происходит в США.

Закажите индивидуальное маркетинговое исследование
Наша база обширна, но, увы, не безгранична, поэтому
если Вы не нашли подходящее исследование, мы проведём его специально для Вас!
Мы получили Вашу заявку

Спасибо, мы получили Ваш запрос.
Специалист свяжется с Вами в ближайшее время
Пожалуйста, заполните поля
 
Отправить
Остались вопросы?
Напишите или позвоните нам
+38 (093) 885 38 74
 
Отправить
Заказать демоверсию
 
Заказать
Купить исследование
Выберите способ оплаты
Купить
Заказать звонок
 
Заказать
On Top