Рынок торговой недвижимости, ритейла и логистики: прогноз на 2020 год
Существенное сокращение дохода девелоперов, снижение потребительской активности, нарушение производственно-сбытовых цепочек и другие последствия пандемии коронавируса в Украине и мире.
Жесткие ограничения становятся стимулом развития инноваций и повышению эффективности. О долгосрочных последствиях COVID-19 и его влиянии на рынок недвижимости пока говорить рано: многое зависит от сценариев развития эпидемии. Эксперты Colliers International подготовили анализ первой реакции игроков профессионального рынка на вызовы пандемии.
Первый шок: гостиницы, торговля, логистика
В краткосрочной перспективе наиболее пострадают от последствий пандемии индустрии туризма, розничной торговли и развлечений. Оптимистичный сценарий: после спада во втором и третьем кварталах возможен нейтральный экономический рост в четвертом квартале 2020 года. Турбулентность в сфере недвижимости ограничится гостиничным сегментом, активами торговой недвижимости с превалирующей развлекательной составляющей, и логистикой, зависящей от товаров не первой необходимости.
В целом, ограничительные меры и последствия вируса повлияют на потребительские настроения. «Даже в случае дополнительной финансовой поддержки или льгот со стороны государства, структура потребления сместится в сторону базовых потребностей, увеличения расходов населения на здравоохранение. Все силы ритейлеров, в том числе в Украине, сконцентрированы на сохранении бизнеса, а вопросы развития, вероятнее всего, будут отложены как минимум до отмены карантина», — прокомментировал управляющий директор Сolliers International (Украина) Александр Носаченко.
Согласно промежуточному сценарию, восстановление экономики от пандемии произойдет не ранее первого квартала 2021 года.
На рынках капиталов вероятен перерыв в активности, однако ключевые игроки будут продолжать инвестиционную активность, сосредоточившись на «безопасных» рынках. На инвестиционную активность, кроме волатильности курсов валют на протяжении второго и третьего кварталов 2020 года, повлияет и невозможность физически посещать активы. Рынки, зависящие от иностранного капитала, могут столкнуться с сокращением инвестиционной активности.
Торговая недвижимость в условиях экономики StayAtHome
Рынок торговой недвижимости весьма чувствителен к любым колебаниям и кризисам. Наиболее успешно этот период пройдут ритейлеры товаров первой необходимости и аптеки, которые ощутят увеличение оборотов в краткосрочной перспективе. Согласно общеевропейской статистике, резко возросли продажи широкоэкранных телевизоров, WIFI-роутеров и расходных материалов для домашнего офиса. Омниканальные ритейлеры, работающие офлайн и онлайн, вероятно, будут чувствовать себя весьма хорошо в условиях экономики StayAtHome. Это относится как к электронным товарам, так и к электронным услугам, при этом спрос на виртуальные боксы и онлайн-игры, вероятно, будет дополнять рост онлайн-продаж продуктов, товаров и услуг.
При оптимистичном прогнозе развития вспышки коронавируса, сезонный пик продаж, который обычно приходится на четвертый квартал, сможет помочь восстановлению и снизить риски для многих ритейлеров. Негативный сценарий предполагает снижение потребительской активности на 25% во втором-третьем квартале 2020 года.
В Украине, учитывая ограничительные меры со стороны правительства, сегмент торговой недвижимости существенно просядет в показателях операционного дохода.
Велика вероятность снижения покупательской способности, особенно на фоне валютной неопределенности. Люди в кризисный период начинают экономить, концентрируясь на товарах первой необходимости, продуктах питания и фармации.
Также временное закрытие воздушных сообщений, прежде всего, с Италией и Китаем, и другими регионами, которые являются основными поставщиками в сегменте ритейла, может привести к снижению предложения товаров из новых коллекций в магазинах.
Собственники ТРЦ, вероятно, будут договариваться с арендаторами на период карантина.
Складская недвижимость: шанс для роста
Рыночные условия для промышленного и логистического сектора в Европе начали становиться более нейтральными еще до начала 2020 года. В некоторых странах бизнес работал лучше других с экономической и деловой точек зрения, а в некоторых — ожидалось существенное снижение активности.
С момента появления COVID-19 нарушились производственно-сбытовые цепочки, связанные с Китаем. Уже есть примеры компаний, зависимых от Китая, которые не могут продолжать производство, поэтому добиваются у застройщиков/владельцев сокращения арендной платы. Часть крупных лизинговых сделок были приостановлены на некоторых европейских рынках, компании выжидают, наблюдают за развитием ситуации с коронавирусом. Ожидается, что некоторые проекты BTS также будут приостановлены.
В то же время, наблюдается рост спроса со стороны компаний, которые работают в продуктовых, омниканальных и фармацевтических областях.
«Рынок складской недвижимости Киева уже несколько лет находится в фазе арендодателя, что означает – спрос превышает предложение. Вакантность в лучших объектах близится к нулю. Учитывая, что драйверами спроса в последние годы были логистические компании, компании e-commerce индустрии и фармацевтики, в условиях активизации бизнеса этих индустрий в период ограничительных карантинных мер не исключены попытки расширения занимаемых площадей складской недвижимости в краткосрочной перспективе. В среднесрочной перспективе перебои в поставках из Китая и Европы могут наоборот замедлить оборот товаров и несколько снизить спрос на складские помещения», — считает Александр Носаченко.
В долгосрочной перспективе предполагается сдвиг в цепочке поставок и уменьшения роли Китая в них. Согласно результатам исследования, проведенного немецкой командой Сolliers International, вероятен сдвиг в производственных цепочках и цепочках поставок ближе к рынкам спроса/потребителям и ускорение автоматизации для последующей работы. «Многие производства фармацевтической продукции не являются европейскими, этот сектор станет одним из приоритетных для развития в ближайшие годы. Не исключено, что роль «европейского Китая» может сыграть и Украина», — отмечает Носаченко.
