Рынок складской недвижимости Украины в 2020 году:обзор

Рынок складской недвижимости оказался более устойчивым к вызовам, связанным с карантином, в отличие от офисного и торгового сегментов. К такому выводу пришли эксперты международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине, проанализировав рынок коммерческой недвижимости в Киеве и пригороде по результатам первого квартала 2020 года.

Устойчивый спрос

Несмотря на то, что в марте 2020 года заключение нескольких договоров аренды было перенесено на период после завершения карантина, спрос на качественные складские помещения в Киеве и пригороде оставался стабильным, даже после введения в Украине карантинных мер по борьбе с COVID-19. Этому способствовали усилению роли электронной торговли и положительная динамика розничной торговли продуктами питания и товарами повседневного спроса, а также очень низкая вакантность в сегменте на уровне менее 1% в конце 2019 года.

В январе-марте 2020 годе в Киевском регионе были сданы в аренду примерно 28 800 кв. м складских помещений, что на 15% больше, чем в первом квартале 2019 года. Важно отметить, что предварительные договоры аренды, которые были заключены в объектах на стадии строительства, составили 85% в общем объеме сделок аренды в сегменте в течение первого квартала 2020 года.

«Согласно оценке наших экспертов, в первом квартале 2020 года показатель чистого поглощения в сегменте был отрицательным и составил примерно (-40 800) кв. м, что в основном связано с изменением арендной стратегии владельцев нескольких объектов в период до распространения COVID-19», - рассказала Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield в Украине.

Отсутствие нового предложения

Несмотря на положительную динамику спроса и арендных ставок, активность девелоперов на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде остается низкой уже несколько лет подряд, и в первом квартале 2020 года не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта.

Согласно данным Cushman & Wakefield по состоянию на начало апреля 2020 года, в течение следующих трех кварталов на рынок в Киевском регионе будет выведено два объекта складской недвижимости кумулятивной площадью примерно 60 000 кв. м, поэтому показатель нового предложения в сегменте по результатам 2020 года, вероятно, превысит показатели 2019, 2018, 2017 и 2016 годов.

Источник: Cushman & Wakefield

Незначительное повышение вакантности

Первичная вакантность на рынке складской и логистической недвижимости в Киевском регионе выросла до 2,9% в марте 2020 года с 0,8% в конце 2019 года, приблизившись к показателю 2018 года. «Вместе с тем заметим, - добавляет Марта Костюк, - что во всех складских объектах, которые запланированы к вводу в эксплуатацию до конца 2020 года, нынешняя заполняемость уже составляет от 40% до 100%».

Отсутствие роста арендных ставок

После периода постепенного роста течение 2017-2019 годов в первом квартале 2020 года арендные ставки на лучшие складские помещения в Киеве и пригороде в целом оставались стабильными. В марте 2020 года базовые арендные ставки на складские помещения высокого качества в Киевском регионе находились в диапазоне $4,0-5,8 за кв. м в месяц, а для качественных складских помещений класса B были на уровне $3,2-3,8 за кв. м в месяц. В то же время, девальвация гривны в марте повлияла на долларовый эквивалент гривневых арендных ставок в некоторых объектах в сегменте.

«Учитывая растущие риски, связанные с замедлением экономики на фоне распространения COVID-19, со второй половины марта 2020 года ряд арендаторов на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде инициировали переговоры с арендодателями с целью достижения минимизации своих расходов на аренду, - резюмировала Марта Костюк. - Нам известны факты предоставления временных льгот арендаторам в отдельных отраслях на время карантина, но такие ситуации имеют индивидуальный характер и не является трендом».