Обзор земельного рынка Украины
Центр исследования продовольствия и землепользования при Киевской школе экономики (KSE Агроцентр) при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО) выпустил первый аналитический обзор земельного рынка Украины, сообщает пресс-служба фонда.
По данным отчета, по состоянию на 1 июня т.г. всего с момента открытия рынка сельскохозяйственных земель в Украине (с 1 июля 2021 г.) было заключено более 145 тыс. сделок купли-продажи земельных участков совокупной площадью около 325 тыс. га. Это составляет около 1% всех сельхозземель на подконтрольных Украине территориях.
«Следовательно, земельный рынок в Украине, несмотря на военное положение, остается ликвидным и привлекательным для инвесторов. Самые высокие показатели ликвидности наблюдаются преимущественно в центральных областях Украины, где доля сельхозземель в обороте превышает 1%», - отметили аналитики.
Как уточняется, наибольшим спросом пользуются земли для товарного сельскохозяйственного производства и земли для ведения личного крестьянского хозяйства. Цены купли-продажи на сельскохозяйственные земли постепенно растут - в 2023 году средневзвешенная цена составила 35,4 тыс. грн/га. Это на 13,5% больше, чем в 2022 году, и почти на 22% больше, чем в 2021 году. Наиболее дорогой с начала 2023 года была земля в Киевской и Львовской областях. Такая ситуация уже традиционно наблюдается вокруг привлекательных мегаполисов, где на ценообразование оказывает существенное влияние перспектива перевода угодий в несельскохозяйственные земли с целью дальнейшей застройки.
Эксперты констатировали, что проведенный анализ также указывает на две системные проблемы – низкий уровень регистрации цен в Государственном реестре прав и занижение цены на землю при проведении транзакций. Так, с начала 2023 г. доля транзакций с зарегистрированной ценой составила лишь 18,8% от всех сделок купли-продажи, в то время как в 2022 г. этот показатель составлял 34,4%, а в 2021 – 55%. При этом в 60% случаев, когда цена участка была указана, она находилась на минимально возможном уровне, то есть на уровне нормативной денежной оценки (НДО). Соотношение между ценами купли-продажи и стоимостью аренды на электронных земельных аукционах на уровне 1:4,5 свидетельствует, что зарегистрированные цены сделок купли-продажи в два раза ниже рыночных.
«Простыми словами, цена земли регистрируется на минимальном уровне, тогда как реальную цену покупатель оплачивает «неофициально». Это существенно снижает базу для налоговых поступлений в бюджеты общин и оказывает «медвежью услугу» владельцам земельных участков, ведь тормозит рост коэффициента ликвидности сельхозземли как залога. Внедрение массовой оценки земель на основе рыночных цен вместо НДО должно помочь в решении этой проблемы. Уже принят закон, предусматривающий пилотный проект по массовой оценке. Однако для его успешного внедрения нужно как можно быстрее обеспечить обязательное внесение цен по всем земельным транзакциям в Реестр прав», – отметил руководитель проекта Олег Нивьевский.
Также сообщается, что аналитический отчет является первым из серии ежемесячных и ежеквартальных обзоров земельного рынка, которые KSE Агроцентр будет готовить в течение ближайшего года.
